Mallorca hat sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten von einem reinen Urlaubsziel zu einem ernsthaften Wohnstandort für Deutsche entwickelt. Rund 45.000 Deutsche leben dauerhaft auf der Insel, Tendenz steigend. Das zieht den Markt an: Wer heute eine Immobilie kaufen will, trifft auf Preise, die mit vielen deutschen Großstädten mithalten, und auf ein Angebot, das ohne lokale Kenntnisse schwer zu durchschauen ist. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was Käufer vor dem ersten Besichtigungstermin wissen müssen.
Welche Region passt zu welchem Lebensstil?
Die Insel ist kleiner als Bayern, aber regional sehr unterschiedlich. Wer im Südwesten rund um Calvià und Andratx sucht, zahlt Spitzenpreise. Villen in Sol de Mallorca oder Camp de Mar kosten schnell zwei bis vier Millionen Euro. Die Lage am Meer, die Nähe zu Palma und das gut ausgebaute Servicenetz für ausländische Eigentümer machen diesen Streifen teuer.
Das mallorquinische Landesinnere, also die sogenannte Part Forana rund um Städte wie Sineu, Petra oder Algaida, bietet ein anderes Bild. Hier gibt es Fincas mit mehreren Hektar Grundstück für 400.000 bis 800.000 Euro, die in Küstennähe das Dreifache kosten würden. Wer kein tägliches Stadtleben benötigt und ein Auto selbstverständlich nutzt, findet hier den besten Gegenwert.
Palma selbst hat sich zu einer echten Stadtimmobilien-Destination entwickelt. Apartments im Altstadtkern, in Santa Catalina oder im Bereich rund um den Passeig del Born werden zu 4.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Wer ganzjährig leben und nicht nur überwintern will, profitiert von der städtischen Infrastruktur, den deutschen und internationalen Schulen sowie dem Flughafenzugang.
Preisrealität und typische Fallstricke
Eine der häufigsten Fehlannahmen ist, dass auf Mallorca noch Schnäppchen zu machen sind. Das war vielleicht bis 2015 so. Heute liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus auf der Insel laut aktuellen Marktberichten bei knapp 600.000 Euro, wobei der Median durch Luxusobjekte nach oben verzerrt wird. Realistische Einstiegspreise für ein bewohnbares Einfamilienhaus beginnen bei etwa 350.000 Euro, dann allerdings ohne Meerblick, in Sanierungsbedarf oder in abgelegener Lage.
Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund zehn bis zwölf Prozent: Die Grunderwerbsteuer (ITP) liegt in den Balearen gestaffelt zwischen acht und dreizehn Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Wert. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Anwaltskosten. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt beim Notartermin eine unangenehme Überraschung.
Ein weiterer Fallstrick sind baurechtliche Unklarheiten. Auf dem Land existieren zahlreiche Immobilien mit Anbauten oder Pools, die keine gültige Baugenehmigung haben. Im schlimmsten Fall muss der neue Eigentümer den Abriss finanzieren oder jahrelange Rechtsstreitigkeiten führen. Ein unabhängiger Rechtsanwalt, der keinerlei Verbindung zum Makler oder Verkäufer hat, ist beim Mallorca-Kauf keine Option, sondern Pflicht.
Die Suche: Online, vor Ort und über Netzwerke
Die meisten Käufer starten ihre Suche online, was sinnvoll ist, aber allein nicht ausreicht. Portale zeigen einen guten Marktüberblick, bilden aber nicht das gesamte Angebot ab. Ein erheblicher Teil der Transaktionen läuft über direkte Makler-Netzwerke und kommt nie auf die großen Plattformen. Wer gezielt nach bestimmten Lagen oder Objekttypen sucht, sollte direkt bei spezialisierten Agenturen anfragen. Auf Portalen und bei Agenturen mit Inselkenntnissen lassen sich die aktuellen Immobilienangebote auf Mallorca vergleichen und konkrete Besichtigungstouren planen.
Scouting-Reisen von mindestens einer Woche sind empfehlenswert. Wer an zwei Wochenenden drei Besichtigungen macht, bekommt kein aussagekräftiges Bild des Marktes. Es lohnt sich, verschiedene Regionen zu unterschiedlichen Tageszeiten zu erkunden, Nachbarschaften zu Fuß abzulaufen und gezielt zu fragen, wie die Infrastruktur außerhalb der Sommermonate funktioniert.
Steuer und Aufenthalt: Was Käufer aus Deutschland beachten müssen
Der Kauf einer Immobilie berechtigt nicht automatisch zum dauerhaften Aufenthalt in Spanien. Als EU-Bürger haben Deutsche das Recht, sich in Spanien niederzulassen, müssen sich aber nach drei Monaten im zentralen Ausländerregister (Registro Central de Extranjeros) anmelden und eine sogenannte NIE-Nummer beantragen. Ohne diese Steuernummer ist kein Immobilienkauf möglich.
Wer mehr als 183 Tage im Jahr auf der Insel verbringt, gilt steuerlich als in Spanien ansässig. Das hat Konsequenzen für die Einkommensteuer, aber auch für die Vermögenssteuer, die in den Balearen erhoben wird. Gleichzeitig entfällt dann in Deutschland die unbeschränkte Steuerpflicht. Die steuerliche Situation sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden, der in beiden Ländern qualifiziert ist, da Doppelbesteuerungsabkommen zwar existieren, aber in der Praxis Fragen offenlassen.
Eigentümer, die ihre Immobilie nicht dauerhaft selbst nutzen, zahlen in Spanien eine fiktive Einkommensteuer auf den Katasterwert, selbst wenn das Objekt leersteht. Wer vermietet, auch kurzfristig über Plattformen, benötigt eine touristische Vermietlizenz, deren Vergabe auf den Balearen seit 2017 stark eingeschränkt wurde.
Finanzierung: Spanische Hypothek oder Eigenkapital?
Viele deutsche Käufer gehen mit Eigenkapital oder bringen eine Finanzierung aus Deutschland mit. Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtresidenten, allerdings nur bis zu einem Beleihungsauslauf von etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Die Konditionen sind aktuell durch das europäische Zinsniveau geprägt und liegen für Nichtresidenten meist leicht über dem deutschen Marktniveau.
Eine Finanzierung über eine deutsche Bank mit einer spanischen Immobilie als Sicherheit ist möglich, aber aufwendig, da die Bank ein spanisches Gutachten und entsprechende rechtliche Absicherung benötigt. Wer plant, mit Kredit zu kaufen, sollte frühzeitig klären, welcher Weg die günstigere und schnellere Option ist.
Schritt für Schritt zum Abschluss
- NIE-Nummer beantragen beim spanischen Konsulat in Deutschland oder direkt auf Mallorca, dauert einige Wochen
- Spanisches Bankkonto eröffnen für alle Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf
- Unabhängigen Anwalt beauftragen vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags
- Due Diligence durch den Anwalt: Grundbuchauszug, Baugenehmigungen, Schulden auf dem Objekt, Gemeindeabgaben
- Arras-Vertrag (privater Kaufvertrag mit Anzahlung, meist zehn Prozent) erst nach vollständiger rechtlicher Prüfung unterzeichnen
- Notartermin für die Escritura, danach Eintragung ins Grundbuch
Der gesamte Prozess vom ersten Angebot bis zum Notartermin dauert in der Praxis zwischen sechs Wochen und vier Monaten, abhängig von der Komplexität des Objekts und der Bereitschaft beider Parteien. Wer diesen Ablauf kennt und strukturiert angeht, vermeidet die häufigsten Fehler und kommt ohne böse Überraschungen ins spanische Grundbuch.
