Wer in Hamburg eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt neben dem Kaufpreis noch eine Reihe weiterer Kosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag und in den meisten Fällen eine Maklerprovision. Gerade letztere sorgt regelmäßig für Unmut, weil sie sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag summiert. Gleichzeitig wissen viele Käufer und Verkäufer nicht genau, was gesetzlich gilt, was verhandelbar ist und worauf sie achten sollten.
Was seit 2026 gesetzlich gilt
Im Dezember 2020 trat das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Die wichtigste Regelung: Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, darf er von keiner Partei mehr verlangen als von der anderen. Die Kostenteilung muss hälftig erfolgen.
Konkret heißt das: Beauftragt ein Verkäufer einen Makler und vereinbart eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), dann kann der Makler vom Käufer maximal denselben Betrag verlangen. Eine vollständige Abwälzung der Provision auf den Käufer ist bei Wohnimmobilien seither nicht mehr möglich. Bei Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht.
Übliche Provisionshöhen in Hamburg
In Hamburg hat sich eine Gesamtprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises etabliert, aufgeteilt in je 3,125 Prozent für Käufer und Verkäufer. Manche Makler arbeiten mit 7,14 Prozent Gesamtprovision (je 3,57 Prozent). Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro zahlen Käufer und Verkäufer jeweils zwischen rund 18.750 und 21.420 Euro an den Makler.
Diese Zahlen verdeutlichen, warum die Provision ein zentrales Verhandlungsthema ist. Anders als viele annehmen, ist die Höhe nicht gesetzlich festgeschrieben. Der Gesetzgeber regelt nur die Aufteilung, nicht den Betrag selbst. Spielraum nach unten ist also grundsätzlich vorhanden, auch wenn viele Makler zunächst ungern davon sprechen.
Einfacher Makler, Doppelmakler, Alleinauftrag
Ein häufiger Punkt der Verwirrung ist die Frage, wen der Makler eigentlich vertritt. Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:
- Verkäuferauftrag: Der Makler wird ausschließlich vom Verkäufer beauftragt und erhält seine Provision von ihm. Käufer zahlen in diesem Fall nichts, was beim Verkauf als Argument gegenüber Interessenten eingesetzt werden kann.
- Doppelauftrag: Der Makler vertritt beide Seiten und rechnet mit beiden ab. Das ist die in Hamburg häufigste Konstellation und die, auf die das Gesetz von 2020 direkt abzielt.
- Alleinauftrag mit Käuferprovision: Der Makler hat einen Alleinauftrag des Verkäufers, vereinbart aber dennoch eine Provision mit dem Käufer. Auch hier greift die hälftige Teilung, sofern der Verkäufer zahlt.
Für Käufer ist es wichtig, vor dem ersten Besichtigungstermin schriftlich zu klären, wer den Makler beauftragt hat und welche Provisionsvereinbarung besteht. Mündliche Absprachen sind in diesem Bereich heikel.
Vergleich lohnt sich: Was andere Regionen zeigen
Ein Blick über Hamburg hinaus hilft, die Hamburger Praxis einzuordnen. In Süddeutschland beispielsweise liegt die übliche Maklerprovision auf ähnlichem Niveau wie im Norden, aber die Marktdynamik unterscheidet sich teils erheblich. Wer sich etwa in Baden-Württemberg umsieht, stößt dort auf Makler wie einen Immobilienmakler Esslingen, die in lokalen Märkten mit anderen Preisniveaus und anderen Verhandlungstraditionen arbeiten. Solche regionalen Unterschiede zeigen: Die Provision ist nie losgelöst vom Marktumfeld zu bewerten. Was in einer gefragten Großstadt selbstverständlich erscheint, ist andernorts deutlich anders verhandelt.
Für Hamburger Käufer bedeutet das: Es lohnt sich, beim Makler konkret nachzufragen, welche Leistungen die Provision umfasst, wie viele Interessenten es für das Objekt gibt und ob Verhandlungsspielraum besteht. Wer mehrere Objekte vergleicht, entwickelt schnell ein Gefühl dafür, was in der jeweiligen Lage realistisch ist.
Worauf Käufer beim Maklervertrag achten sollten
Seit der Gesetzesänderung muss die Provisionsvereinbarung mit dem Käufer in Textform erfolgen, also schriftlich oder per E-Mail. Mündliche Zusagen sind unwirksam. Wichtig ist außerdem: Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam beurkundet ist. Ein Vorzahlen oder ein pauschales Reservierungshonorar, das auf die spätere Provision angerechnet wird, ist rechtlich problematisch, wenn es als versteckte Provision fungiert.
Ein weiterer Punkt betrifft den Bestellerprinzip-Gedanken: Wer den Makler zuerst beauftragt hat, trägt das Hauptinteresse an seiner Tätigkeit. Käufer sollten sich nicht scheuen, direkt zu fragen, ob das Objekt auch ohne Makler vom Eigentümer verkauft würde, denn manchmal ist der Direktkontakt möglich und spart auf beiden Seiten Geld.
Provisionsfreie Alternativen und ihre Grenzen
Auf Plattformen wie eBay Kleinanzeigen oder ImmoScout24 tauchen immer wieder Angebote ohne Maklerprovision auf. Das klingt attraktiv, bringt aber eigene Risiken mit sich. Verkäufer, die ohne Makler verkaufen, schätzen den Marktwert ihrer Immobilie häufig falsch ein, entweder zu hoch oder zu niedrig. Käufer wiederum haben weniger Informationen über Zustand, Lage und Vergleichswerte.
Ein qualifizierter Makler recherchiert Vergleichspreise, kennt die Hamburger Lagen (vom Eppendorfer Villenviertel bis zur Wilhelmsburger Entwicklungszone) und übernimmt die Koordination mit Notar, Behörden und Banken. Ob das die Provision rechtfertigt, hängt vom Einzelfall ab. Bei komplexen Objekten oder bei wenig Markterfahrung ist professionelle Begleitung meist sinnvoll.
Fazit: Transparenz einfordern statt blind zahlen
Die Regelung von 2020 hat die Lage für Käufer in Deutschland spürbar verbessert. Trotzdem bleibt Eigeninitiative gefragt. Wer die Provision versteht, weiß, wann sie angemessen ist, und wann nicht. In Hamburg gilt: Immer schriftlich vereinbaren, die Höhe als Verhandlungsthema behandeln und den Maklerauftrag vor Unterzeichnung genau lesen. Wer das beherzigt, zahlt keine Courtage, die er nicht versteht.
