Wer in Hamburg eine Eigentumswohnung kaufen möchte, braucht entweder tiefe Taschen oder einen langen Atem. Der mittlere Kaufpreis für eine Bestandswohnung lag 2024 stadtweit bei rund 5.800 Euro pro Quadratmeter, in begehrten Lagen wie Eimsbüttel oder Winterhude deutlich darüber. Für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen ist das schlicht unerreichbar. Genau hier setzt das Konzept des Shared Ownership an, das in Großbritannien seit den 1980er Jahren etabliert ist und nun auch in Deutschland Aufmerksamkeit bekommt.
Was Shared Ownership bedeutet
Das Grundprinzip ist einfach: Ein Käufer erwirbt nicht die gesamte Immobilie auf einmal, sondern zunächst einen Anteil, typischerweise zwischen 25 und 75 Prozent. Den verbleibenden Anteil hält ein Dritter, in der britischen Variante meistens eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft. Für den nicht erworbenen Teil zahlt der Käufer eine monatliche Nutzungsgebühr, die einer reduzierten Miete entspricht. Mit der Zeit kann er weitere Anteile zukaufen, im britischen System „Staircasing“ genannt, bis er theoretisch 100 Prozent hält.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Das benötigte Eigenkapital und die monatliche Hypothekenbelastung sinken erheblich. Wer in London 30 Prozent einer 400.000-Pfund-Wohnung kauft, benötigt nur einen Kredit über 120.000 Pfund. Das macht Eigentumsbildung für Berufsgruppen zugänglich, die sonst dauerhaft im Mietmarkt feststecken würden, etwa Erzieherinnen, Krankenpfleger oder Verwaltungsangestellte.
Die deutsche Rechtslage: komplizierter als gedacht
In Deutschland gibt es kein vergleichbares gesetzliches Rahmenwerk. Das macht die Umsetzung aufwendiger, aber nicht unmöglich. Rechtlich lassen sich ähnliche Konstruktionen über mehrere Wege abbilden:
- Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB: Zwei oder mehr Parteien halten Miteigentumsanteile an einer Immobilie. Jede Entscheidung über die Immobilie erfordert grundsätzlich Einigung aller Beteiligten, was in der Praxis zu Konflikten führen kann.
- Wohnungseigentum mit Rückkaufsrecht: Ein Investor hält einen Anteil und räumt dem Bewohner ein vertraglich gesichertes Ankaufsrecht zu definierten Konditionen ein. Rechtlich komplex, aber gestaltbar.
- Genossenschaftsmodelle: Wohnungsbaugenossenschaften wie die Hamburger Baugenossenschaft funktionieren ansatzweise ähnlich, vergeben aber kein Volleigentum.
Der fehlende Rechtsrahmen ist das zentrale Hemmnis. In Großbritannien schützen klare gesetzliche Regelungen beide Seiten. In Deutschland müssen die gleichen Absicherungen individuell vertraglich vereinbart werden, was Notarkosten und Beratungsaufwand deutlich erhöht.
Praxisbeispiele aus dem deutschsprachigen Raum
Einzelne Projekte zeigen, dass das Konzept funktioniert. Die Mietshäuser Syndikat, ein bundesweites Netzwerk solidarischer Hausprojekte, arbeitet mit geteilten Eigentumsstrukturen zwischen Hausgemeinschaft und dem Syndikat als Mitgesellschafter. Das verhindert Spekulation, ist aber kein klassisches Shared Ownership im britischen Sinne.
In Wien gibt es mit dem geförderten Wohnbau und den sogenannten Bauträgern mit Eigentumsoption Modelle, die näher dran sind: Mieter zahlen zunächst eine Nutzungsgebühr und können die Wohnung nach einer definierten Frist zu einem vorab festgelegten Preis kaufen. Das reduziert das Risiko für beide Seiten erheblich.
Auf dem freien Markt sehen spezialisierte Makler und Berater in unterschiedlichen Regionen zunehmendes Interesse. Ein Immobilienmakler Heilbronn berichtet beispielsweise von Anfragen nach Teilkaufmodellen, bei denen Eigentümer einen Anteil ihrer Immobilie veräußern, aber weiterhin darin wohnen, ein verwandtes, aber nicht identisches Konzept.
Chancen und reale Grenzen
Die Stärken des Modells liegen in drei Bereichen. Erstens senkt es die Einstiegshürde beim Erwerb von Wohneigentum, ohne dass staatliche Subventionen zwingend nötig sind. Zweitens kann es Bestandsquartiere stabilisieren, weil Bewohner eine langfristige Bleibeperspektive entwickeln. Drittens lässt es sich mit anderen Förderinstrumenten kombinieren, etwa KfW-Krediten oder kommunalem Erbbaurecht.
Die Grenzen sind aber real. Zwei Punkte stechen heraus:
- Bewertungskonflikt beim Zukauf: Steigt der Immobilienwert stark, wird das schrittweise Aufstocken für den Käufer teuer. In Großbritannien ist genau das vielen Shared-Ownership-Haushalten passiert. Sie konnten sich die nächsten Anteile schlicht nicht mehr leisten.
- Komplexe Haftungsfragen: Wer trägt Instandhaltungskosten in welcher Höhe? Wie wird bei einem Verkauf mit dem nicht gekauften Anteil verfahren? Ohne klare vertragliche Regelungen entstehen hier schnell Streitigkeiten, die vor Gericht enden.
Hinzu kommt: In Deutschland sind Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten transaktionsbezogen. Jeder Anteilszukauf löst diese Kosten erneut aus. Bei einem Stufenerwerb von fünf Tranchen kann das die Gesamtkosten um mehrere Prozentpunkte erhöhen, was die Attraktivität des Modells spürbar mindert.
Was Hamburg konkret bräuchte
Hamburg hat als wachsende Metropole mit angespanntem Wohnungsmarkt einen konkreten Bedarf nach solchen Modellen. Rund 78 Prozent der Hamburger Haushalte leben zur Miete, eine der höchsten Quoten in Deutschland. Die Eigentumsquote liegt weit unter dem Bundesschnitt von etwa 46 Prozent.
Damit Shared Ownership hier Wirkung entfalten kann, bräuchte es drei Dinge. Erstens eine städtische oder landeseigene Institution, die als dauerhafter Anteilshalter auftritt und nicht primär renditeorientiert agiert. Die IFB Hamburg oder die SAGA könnten solche Rollen übernehmen. Zweitens eine landesrechtliche Vereinfachung der Grunderwerbsteuer bei Stufenerwerben, wie sie in einigen anderen Bundesländern bereits diskutiert wird. Drittens standardisierte Vertragsvorlagen, die der Notar nicht jedes Mal neu entwickeln muss.
Ein Blick in die Zahlen
| Modell | Eigenkapitalbedarf | Monatliche Belastung | Volleigentum ab |
|---|---|---|---|
| Klassischer Kauf (100%) | hoch (20 bis 30%) | hoch | sofort |
| Shared Ownership (50%) | mittel (10 bis 15%) | mittel (Kredit + Nutzungsgebühr) | stufenweise |
| Mietkauf | niedrig | mittel bis hoch | nach Vertragslaufzeit |
Fazit: Potenzial ja, Patentlösung nein
Shared Ownership ist kein Allheilmittel gegen überhitzte Wohnungsmärkte. Aber es füllt eine echte Lücke zwischen Miete und vollständigem Eigentumserwerb. Die britischen Erfahrungen zeigen sowohl das Potenzial als auch die Fallstricke. Für Deutschland wäre ein funktionierendes Modell möglich, es erfordert aber legislative Aufmerksamkeit auf Bundes- und Landesebene sowie verlässliche institutionelle Partner, die nicht nach zwei Wirtschaftszyklen wieder aussteigen.
Wer sich als Privatperson ernsthaft mit dem Gedanken trägt, sollte einen auf Immobilienrecht spezialisierten Notar und einen unabhängigen Finanzberater einbeziehen, bevor irgendein Vertrag unterzeichnet wird. Die Konstruktion ist machbar, aber die Tücken stecken in den Details.
